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不動産投資の目的 2016年07月08日

■不動産投資の目的とは ■


不動産投資は「難しそう」「多額の資金がないと始められない」「お金持ちがする資産運用」「リターンも高いけど、
リスクも高そう」などと思っている人が多いのではないでしょうか、


まずは「不動産投資」の基本を知ることから始めてみましょう。

不動産投資とはマンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ること、つまり

運用収益(インカムゲイン)と思われていますが、厳密に言えば、

物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する売却利益(キャピタルゲイン)
行為です。

この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に

換算したものを「投資利回り」と呼んでいます。


上記のような売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローに期待します。
この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目し利益を確保する事になります。

不動産投資はある程度の利回りを確保できますが、元本の保証はありません。
また、株式投資やFX(外国為替取引)と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法でもありません。

以上を踏まえた上で自分に合った不動産投資の方法を見つけなければいけません。

■・不動産の投資方法2通り ■

○新築・中古のマンションやアパート、ファミリーマンション、オフィスビル、駐車場、1棟買いなどを
購入するのが、不動産の直接投資となります。価格帯は300万円〜5,000万円以上と幅は非常に広くなっています。

○不動産物件(オフィスビル、マンション、商業施設など)に投資します。不動産投資のプロである

運用会社に任せて、不動産に投資する方法です。小口の資金からでも投資できます。


不動産投資のメリット魅力としてあげられるのは、公的年金をサポートする私的年金となる事、生命保険の代わり
になる事、相続税対策として有効な事、節税効果がある事、インフレに強い事などがあげられます。


■安定的な収入■

本業とは別に安定的な収入が得られる不動産投資、収入減への対応策としても検討されています。
サラリーマン、女性や高齢者の収入源へ導く場合。目的として考えられる一番の理由は安定収入です。

■私的年金の手段■

私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、

公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活の不安が高まります。

投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、

老後に支給される公的年金に加えて、安定した賃貸(家賃)収入を得ることができます。

定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入から
必要経費を差し引いた 分が収入となり、公的年金にプラスする私的年金となります。


■生命保険の手段■

投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。
万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、
ローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族には債務無しのマンションが残り、

月々安定した家賃収入が入ります。


■所得税・節税効果対策■

不動産投資で得た収入には当然ですが税金がかかります。しかし申告の際、建物の減価償却費やローン

金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、

家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税など

の他の所得から差し引き申告する事で、所得税・住民税の節税をすることができます。


また、建物の減価償却費については実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナス計上です、建物が

永遠に使用できるという前提で、その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える効果があります。



■相続の対策■

購入した投資用不動産は時価で評価されます(おおよそですが、建物部分は取得価格の50%土地部分は
時価の80%で評価)です。

賃貸中は、さらに土地・建物ともに2〜3割減の評価額を受けますので、相続対策として有効です。

その他に資産増によって、物納用地を潰すことなく相続対策というメリットにもなります。

■インフレの対策■

インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)し、投資物件の

資産価値や賃料の上昇が想定されます。

物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、不動産投資は


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